모르면 손해보는 최우선변제금

모르면 손해 보는 최우선 변제금

집을 전세계약을 하거나, 상가를 임대할 때는 항상 조심해야 합니다. 집주인이 집을 살 때 본인의 현금으로 하는 경우도 있지만 보통은 담보로 은행에서 돈을 빌리는 경우가 많기 때문에 이자를 감당할 수 없다면 강제경매 처리되기 때문입니다. 소중한 내 전세금을 지키려면 반드시 알아야 하는 최우선 변제금에 대해 알아보겠습니다.

최우선 변제금 이란?

최우선 변제금은 임차인이 경매 신청되기 전까지 주택을 인도받고, 주민등록 전입신고를 하면 보증금 중 일정액을 다른 것보다 우선하면 돈을 받는 것을 의미합니다.

최우선 변제금은 사회보장적 성격이 강합니다. 최소한의 금액을 다른 권리보다 먼저 보장해줌으로써 피해를 최소화하려는 정책입니다.

최우선 변제금의 조건

대항력 (주민등록 + 점유)

대항력은 자신의 임차권을 주장할 수 있는 법적인 힘을 의미합니다. 따라서 주민등록을 해서 서류상으로 확인할 수 있고, 실제로 그 집에 점유하여 살고 있다면 대항력이 생깁니다.

소액임차인

소액임차인 보증금 내에 있다면 보상을 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

보증금 중 최우선 변제금에 해당하는 부분만 받을 수 있습니다.

최우선 변제금 주의사항

1. 시기

시기는 내가 이사 온 날 기준이 아닙니다. 등기를 떼어서 맨 앞에 있는 일자를 기준으로 합니다. 예를 들어 2014년에 집주인이 받았고, 내가 이사 간 날은 2018년이라면 2014년 기준으로 최우선 변제금을 확인해야 합니다.

2. 다가구주택

다가구주택은 층수가 3층 이하이고, 바닥면적은 660제곱미터 이하이고 19세대가 이하가 거주하는 공간을 말합니다. 연립주택이라고 생각하시면 됩니다.

문제는 다가구 주택이 경매에 넘어갔을 때 최우선 변제금의 합이 낙찰금액의 1/2를 초과하지 못합니다.

최우선 변제와 우선변제 차이점

최우선 변제는 다른 채권에 우선하여 보증금을 받을 수 있지만, 우선변제는 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다

쉽게 말하면 집을 경매로 갔을 때 낙찰금액에서 최우선변제를 먼저 주고, 그다음에 우선변제 금액을 받고 그 후에 은행 변제해주게 됩니다.

돈을 분배하는 순서에서 차이가 나게 됩니다.